信じてはいけない アパート経営で大儲け！

2012/5/18 その他投資

Yahoo！にプレジデントの記事「信じてはいけない アパート経営で大儲け！」が紹介されていました。この記事の結論は、
「需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならない。これからアパート・マンション経営はしてはいけない。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろう。」
とのこと。

以下は記事より引用

新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。

　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

大宮、川口、市川までいれるのはどうかと思いますが、都心の立地の良い場所以外では投資するリスクは極めて高いということかなぁと思います。以前WBSで紹介されていたアパート経営の特集見てもリスクに見合ったリターンが期待できる投資ではないと思います。